第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補償和安置

　　一、集體土地征收補償和安置

　　(一)征地補償費用的含義和構(gòu)成

　　“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償�！�

　　“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益�！�

　　(二)征地補償?shù)牟襟E

　　(1)辦理征地補償?shù)怯洝?/P>

　　(2)確定征地補償標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見。

　　(4)征地補償、安置方案組織實施。

　　(5)征地補償費用的使用。土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費必須�？钣糜诎仓檬Ｓ鄤诹Γ�不得挪作他用。安置補助費根據(jù)需安置人員的安置途徑支付給安置單位。

　　(三)征地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

　　1.征收耕地的補償標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6—10倍。

　　(2)安置補助費標(biāo)準(zhǔn)。安置補助費是指用地單位對被征地單位因征地所造成的多余勞動力進(jìn)行安置所需費用而支付的補助金額。征收耕地的安置補助費，是以耕地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　(3)地上附著物補償費。地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等的補償費，即原土地占有人投入的勞動或資金的補償。

　　(4)青苗補償費標(biāo)準(zhǔn)。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補償費�？梢砸浦驳拿缒�、花草以及多年生經(jīng)濟林木等，一般是支付移植費;不能移植的，給予合理補償或作價收購。

　　(5)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。此項費用是為了切實保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)利。

　　2.征收其他土地的補償標(biāo)準(zhǔn)

　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。這里的其他土地指的是林地、牧草地、葦塘、水面等農(nóng)用地及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施或者公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村村民住宅占用的集體所有土地、未利用土地。

　　3.征收城市郊區(qū)菜地的補償標(biāo)準(zhǔn)

　　征收城市郊區(qū)的菜地，除按照規(guī)定繳納土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費外，用地單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。這里所指菜地是城市郊區(qū)為供應(yīng)居民吃菜，連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。

　　4.大中型水利水電工程建設(shè)征地補償標(biāo)準(zhǔn)

　　《土地管理法》規(guī)定：大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補償和移民安置辦法由國務(wù)院另行規(guī)定。《大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例》已于2006年3月29日國務(wù)院第130次常務(wù)會議通過，自2006年9月1日起施行。

　　(四)被征地農(nóng)民的安置

　　主要的安置方式有貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。

　　(1)貨幣安置。一次性支付足額的安置補償費，讓有一技之長或者有一定技能的農(nóng)民自謀職業(yè)。

　　(2)保障安置。利用補償費用為被征地農(nóng)民支付社會統(tǒng)籌保險或者商業(yè)保險。

　　(3)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。

　　(4)重新?lián)駱I(yè)安置。

　　(5)人股分紅安置。

　　(6)異地移民安置。