一、管理規(guī)約

　　(一)管理規(guī)約：是指由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。

　　(二)管理規(guī)約的主要內(nèi)容

　　(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理。例如，業(yè)主使用其自有物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定，業(yè)主使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施的規(guī)程，業(yè)主對自有物業(yè)進行裝飾裝修應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則等。

　　(2)業(yè)主的共同利益。例如，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和保護，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配，對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等。

　　(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。例如，遵守物業(yè)的使用、維護、管理等方面的規(guī)章制度，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用，不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物，不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等。

　　(4)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主不履行遵守管理規(guī)約的義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民 事責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的主要方式是支付違約金和賠償經(jīng)濟損失。在違約責(zé)任中還要明確解決爭 議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過法律渠道解決。

　　(三)管理規(guī)約的法律效力

　　管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。①管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。②管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。

　　二、臨時管理規(guī)約

　　(一)臨時管理規(guī)約的概念

　　臨時管理規(guī)約是指由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項的約定。

　　(二)臨時管理規(guī)約的制定

　　1.臨時管理規(guī)約制定的主體

　　臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的唯一業(yè)主，而且物業(yè)建設(shè)單位這個“業(yè)主”身份將延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是物業(yè)建設(shè)單位能夠制定臨時管理規(guī)約的基本依據(jù)。

　　2.臨時管理規(guī)約制定的時間

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的時間為物業(yè)銷售之前。

　　(三)相關(guān)主體的法律義務(wù)

　　1.臨時管理規(guī)約制定人的義務(wù)

　　(1)物業(yè)建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　(2)物業(yè)建設(shè)單位對臨時管理規(guī)約的說明義務(wù)。

　　2.物業(yè)買受人履行臨時管理規(guī)約的義務(wù)

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)買受人在與物業(yè)建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　(四)臨時管理規(guī)約的主要內(nèi)容

　　1.物業(yè)的自然狀況和權(quán)利狀況

　　(1)物業(yè)的自然狀況。說明物業(yè)的名稱和坐落，即物業(yè)管理區(qū)域的四至，說明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標(biāo)。明確物業(yè)類型、物業(yè)的建筑面積、用地面積。

　　(2)物業(yè)權(quán)利情況。物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在臨時管理規(guī)約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、

　　共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)分別列明，對自己享有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)也應(yīng)當(dāng)在臨時管理規(guī)約中明示。

　　2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

　　(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定：①業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。②業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。③業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)，因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的，應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定：①業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定進行裝飾裝修，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。②業(yè)主裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。同時，業(yè)主應(yīng)在規(guī)定裝飾裝修房屋的施工期間內(nèi)施工，如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用的情況，或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的情況，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀并向受害業(yè)主賠償損失。③業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，沒有預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　(3)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定：①業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定。③在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守該物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

　　(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定：①損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途。②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備。③違章搭建、私設(shè)攤點。④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物。⑤違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲。⑥擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫。⑦利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。⑧違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物的有關(guān)約定。

　　3.維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

　　(1)物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助。業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的

　　維修養(yǎng)護行為，不得侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維修養(yǎng)護物業(yè)，確需進入相關(guān)業(yè)主自用部位時，應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要的配合。對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先向相關(guān)業(yè)主說明情況，并協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的第三方，進入相關(guān)業(yè)主室內(nèi)進行維修養(yǎng)護，但事后應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。

　　(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護。業(yè)主的維修養(yǎng)護事項如果確需臨時占

　　用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。業(yè)主還應(yīng)當(dāng)抓緊維修養(yǎng)護事項，在約定的期限內(nèi)，恢復(fù)公共場所或道路的原狀。物業(yè)使用中，如果出現(xiàn)安全隱患，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)任人都應(yīng)當(dāng)及時報告并采取有效措施消除隱患。

　　(3)保修責(zé)任與專項維修資金的交存、使用和管理。臨時管理規(guī)約生效期間，物業(yè)大多處于保修期內(nèi)，因此建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。臨時管理規(guī)約中必須明確約定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定數(shù)額與比例交存專項維修資金，并按照政府規(guī)定管理和使用專項維修資金。

　　4.涉及業(yè)主共同利益的事項

　　涉及業(yè)主共同利益的事項有：①全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利。②業(yè)主承

　　諾按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。③利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。

　　5.違約責(zé)任

　　違約責(zé)任有：①業(yè)主違反物業(yè)使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或者造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)臨時管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。②業(yè)主違反業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)臨時管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。③物業(yè)建設(shè)單位未能履行臨時管理規(guī)約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可依據(jù)臨時管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

　　例題：管理規(guī)約的主要內(nèi)容包括( )

　　A. 有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理 B. 業(yè)主的共同利益 C. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

　　D. 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 E.業(yè)主大會大召開

　　答案：ABCD