租賃合同

　　一、租賃合同(★★★)

　　1.租賃期限

　　(1)租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

　　(2)租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

　　2.登記備案

　　當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。(2011年案例分析題)

　　3.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

　　(2)當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

　　【解釋】對于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。(2013年案例分析題、2019年案例分析題)

　　4.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　5.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定或者因承租人的過錯致使租賃物需要維修的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。(2014年案例分析題、2016年案例分析題、2018年案例分析題、2019年案例分析題、2020年案例分析題)

　　6.租金的支付期限

　　(1)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定，租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付;租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。

　　(2)承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　7.承租人的權(quán)利和義務(wù)

　　(1)在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。(2014年案例分析題)

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。(2016年案例分析題)

　　(4)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　8.轉(zhuǎn)租

　　(1)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。(2014年案例分析題、2016年案例分析題、2020年案例分析題)

　　(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　9.買賣不破租賃

　　租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。(2013年案例分析題、2016年案例分析題、2018年案例分析題)

　　10.承租人的優(yōu)先購買權(quán)

　　11.承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

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