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　　第四章個(gè)人住房貸款

　　第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理

　　一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　與外部機(jī)構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時(shí)間個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式�，F(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機(jī)構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，合作機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力、管理水平、資信狀況往往對商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平有著重要的影響

　　作用。商業(yè)銀行有必要建立對合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、定期審核和退出，從而保證個(gè)人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容(★)

　　1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

　　(1)分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個(gè)企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評價(jià)時(shí)，主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個(gè)人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團(tuán)隊(duì)的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。

　　(2)分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)。業(yè)界聲譽(yù)是指一個(gè)合作機(jī)構(gòu)獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄;另一方面，也可以查看合作機(jī)構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點(diǎn)分析合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全，有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制;對改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時(shí)，重點(diǎn)看資產(chǎn)負(fù)債表。對外擔(dān)保中的法人擔(dān)保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作的執(zhí)行

　　(1)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：

　　a.及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程;

　　b.開發(fā)商的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證.

　　c.借款人的人住情況及對住房的使用情況等;

　　d.借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對抵押物進(jìn)行處理.

　　e.密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。

　　3.與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　　其他社會合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機(jī)構(gòu)合作要堅(jiān)持以下原則：①資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范;②各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求;③近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛;④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　審查的資料包括：①營業(yè)執(zhí)照及其他有效證件以及最近的年檢證明;②公司章程、聯(lián)營協(xié)議、個(gè)人合伙企業(yè)的合同或協(xié)議;③法定代表人、負(fù)責(zé)人或代理人的身份證明及法人委托書;④經(jīng)營單位資格證書;⑤物價(jià)部門批準(zhǔn)收費(fèi)的文件;⑥企業(yè)法人代碼證及最近年度的年檢證明;⑦經(jīng)銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)審計(jì)的近期財(cái)務(wù)報(bào)表。來源233網(wǎng)校

　　(二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式(★★★★★)

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。所謂“假個(gè)貸”，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為�！凹賯�(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。

　　“假個(gè)貸“的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而通過“假個(gè)貸”獲取資金;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”;銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。

　　“假個(gè)貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因，樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購房屋密切相關(guān)的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付;多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款;開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)代借款人統(tǒng)一還款;借款人集體中斷還款等。

　　2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營相對規(guī)范，但民營背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題往往給貸款帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。 來源233網(wǎng)校

　　3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施(★★★★★)

　　1.“假個(gè)貸”的防控措施

　　(1)加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上，要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容：借款人身份的真實(shí)性;①借款人信用情況;②各類證件的真實(shí)性;③申報(bào)價(jià)格的合理性。

　　(2)進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。

　　(3)要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。

　　2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)。一般來講，應(yīng)重點(diǎn)選擇具有以下特征的合作機(jī)構(gòu)：

　　①企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時(shí)間長、專業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會上有一定的地位;②企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù);③具有良好的信用記錄;④企業(yè)組織機(jī)構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理;⑤具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強(qiáng)的盈利能力;⑥具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。

　　(2)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過分依賴合作機(jī)構(gòu)，只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé)，才能防范合作機(jī)構(gòu)割斷銀行與客戶的關(guān)系而從中牟利。

　　(3)嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來說，對具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入需要考慮以下幾個(gè)方面：①注冊資金是否達(dá)到一定規(guī)模;②是否具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn);③資信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求;④是否具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置，業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持;⑤公司及主要經(jīng)營者是否存在不良信用記錄，違法涉案行為等。

　　(4)有效利用保證金制度。對承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金，需要開立保證金專戶存儲;并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務(wù)時(shí)，銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。

　　(5)嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。對客戶進(jìn)行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：①經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題的;②有違法違規(guī)經(jīng)營行為的;③與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的;④所進(jìn)行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的;⑤其他對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。

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