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    2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(30)

    [導(dǎo)讀]2010年經(jīng)濟(jì)師考試時間為11月7日舉行?荚嚢商卣砹恕2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義”,幫助大家鞏固知識。更多有關(guān)經(jīng)濟(jì)師考試信息請?jiān)L問考試吧經(jīng)濟(jì)師頻道。

      第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選概述

      一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案的類型

      (1)獨(dú)立方案:是指方案之間互不干擾,在選擇方案時可任意組合,直到資源得到充分利用為止的一組方案。若方案間加法法則成立,則這些方案是相互獨(dú)立的。例如,現(xiàn)有投資期為一年的A、B兩個方案,僅向A方案投資時,投資額為200萬元,收益為260萬元;僅向B方案投資時,投資額為300萬元,收益為375萬元。若以500萬元同時向兩個方案投資,收益正好為635萬元,則說明A、B兩個方案是相互獨(dú)立的。

      (2)互斥方案:是指選擇其中一個方案,則其他方案就要被排斥的一組方案。互斥方案可按照服務(wù)壽命長短,分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無限長的方案;按照規(guī)模,分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。

      (3)混合方案:是指上述獨(dú)立與互斥的混合結(jié)構(gòu)。具體地說,混合方案是指項(xiàng)目方案群有兩個層次,高層次是若干個獨(dú)立方案,而在每個獨(dú)立方案中又存在若干個互斥方案。例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲購買三宗土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),而每一個項(xiàng)目分別有幾個方案,如A地塊有A1、A2兩個互斥方案,B地塊有B1、B2兩個互斥方案,C地塊有C1、C2、C3三個互斥方案。但由于資金有限,需要選擇能使資金得到充分運(yùn)用的方案,這時該企業(yè)便面臨著混合方案的選擇問題。

      (4)互補(bǔ)方案:是指方案之間存在技術(shù)經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系的一組方案。某一方案的接受有助 于其他方案的接受。根據(jù)方案之間相互依存的關(guān)系,互補(bǔ)方案可能是對稱的,也可能是非對稱的。例如,建一個大型非港口電站,必須同時建設(shè)鐵路、電廠,它們無論在建成時間、建設(shè)規(guī)模上都要彼此適應(yīng),缺少其中任何一個項(xiàng)目,其他項(xiàng)目就不能正常運(yùn)行,因此它們之間是對稱的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系。而如建造一座建筑物A和增加一個空調(diào)系統(tǒng)B,建筑物A本身是有用的,增加空調(diào)系統(tǒng)B后使建筑物A更有用,但采用方案A并不一定要采用方案B,這時A與B之間是非對稱的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系。

      (5)現(xiàn)金流量相關(guān)方案:是指方案之間不完全互斥,也不完全相互依存,但任何一個方案的取舍會導(dǎo)致其他方案現(xiàn)金流量變化的一組方案。例如,某跨江項(xiàng)目考慮兩個建設(shè)方案,一個是建橋方案A,另一是輪渡方案B,兩個方案都是收費(fèi)的,此時,任何一個方案的實(shí)施或放棄都會影響到另一方案的現(xiàn)金流量。

      (6)組合一互斥方案:是指在若干可采用的獨(dú)立方案中,如果有資源約束條件(如受資金、

      勞動力、材料、設(shè)備及其他資源擁有量限制),則只能從中選擇一部分方案實(shí)施,可以將它們組合為互斥方案。例如,現(xiàn)有獨(dú)立方案A、B、C、D,它們所需要的投資分別為1000萬元、600萬元、400萬元、300萬元。當(dāng)資金總額限量為1000萬元時,除A方案具有完全的排他性,其他方案可以互相結(jié)合。這樣,可能選擇的方案共有:A、B、C、D、B+C、B+D、C+D七個組合方案。因此,當(dāng)受某種資源約束時,獨(dú)立方案可以組成各種組合方案,這些組合方案之間是互斥和排他的。

      獨(dú)立方案的比選分為兩種情況,當(dāng)各投資項(xiàng)目相互獨(dú)立,若資金對所有項(xiàng)目不構(gòu)成約束,只要分別計(jì)算各項(xiàng)目的FNPV或FIRR,選擇所有FNPV≥0或FIRR≥ic。的項(xiàng)目即可;若資金不足以分配到全部FNPV≥O的項(xiàng)目時,即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問題時,可以把獨(dú)立方案轉(zhuǎn)化為互斥方案,再采用互斥方案比選的方法進(jìn)行。同樣,對于混合方案的比選問題,也可以將混合方案組合成互斥方案群,然后根據(jù)互斥方案比選的方法進(jìn)行。因此,本章所介紹的方案比選只針對互斥方案或可以轉(zhuǎn)化為互斥方案的比選方法。

      二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的含義和作用

      房地產(chǎn)投資者依據(jù)一些原則和標(biāo)準(zhǔn),從可供選擇的投資機(jī)會和方案中選擇出合理有效的

      機(jī)會和方案,然后再進(jìn)行詳細(xì)而具體的比較和投資分析,最后決定投資實(shí)施與否。這種比較與選擇的過程就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選。

      作用:1、有利于把握最佳的投資機(jī)會和選擇最優(yōu)的投資方案,使投資者有限的資金得到相對安全和有效的利用;2、有利于提高決策者科學(xué)決策的能力,避免或減少投資決策中的失誤;3、有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的能力。

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