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第九章　房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅法

第一節(jié)　房產(chǎn)稅法

　　房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人和征稅范圍：

　　(一)納稅人

　　原則上，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。具體來說，有以下4種情況：

　　(1)產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;

　　(2)產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅;

　　(3)產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅;

　　(4)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅;

　　(5)納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅;

　　(6)自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)征稅范圍

　　房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

　　房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。

　　房產(chǎn)稅的稅收負擔(dān)：

　　(一)稅率

　　我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。

　　從價計征的房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。

　　從租計征的房產(chǎn)稅，稅率為12%，但對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(二)稅收優(yōu)惠

　　享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠的房產(chǎn)可分為三種：一種是房產(chǎn)稅條例規(guī)定的房產(chǎn);二是財政部批準(zhǔn)減免稅的房產(chǎn);三是省級人民政府特準(zhǔn)減免稅的房產(chǎn)。

　　房產(chǎn)稅的稅額計算：

　　(一)從價計征房產(chǎn)稅的計算

　　1.從價計征房產(chǎn)稅的一般規(guī)定

　　從價計征的房產(chǎn)，是指納稅人未用于出租的應(yīng)稅房產(chǎn)，其應(yīng)納稅額應(yīng)按應(yīng)稅房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的余值計征。

　　【提示】自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

　　從價計征房產(chǎn)稅稅額計算的公式為：

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　2.從價計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的特殊規(guī)定

　　(1)房屋原值的口徑問題，稅法明確，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　(2)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值為依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　(3)對融資租賃的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。

　　(4)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。從方便征管角度出發(fā)，稅法明確為由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)從租計征房產(chǎn)稅的計算

　　從租計征房產(chǎn)稅，直接按租金收入計算。

　　出租房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的計算公式為：

　　出租房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)的租金收入×12%或4%

　　房產(chǎn)稅的征管繳納：

　　(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，結(jié)合考慮，方便記憶，具體參見城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　(二)納稅地點

　　房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。

　　房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。

第二節(jié)　城鎮(zhèn)土地使用稅法

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人和征稅范圍：

　　(一)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類：

　　(1)擁有土地使用權(quán)的單位和個人;

　　(2)如果擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人;

　　(3)土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人;

　　(4)土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅;

　　(5)納稅單位無償使用免稅單位的土地，由納稅單位照章納稅。

　　(二)城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。應(yīng)納稅的工礦區(qū)是指尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)，不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　【提示】對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收負擔(dān)：

 

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額計算：

　　城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。

　　全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積×適用稅額

　　這里，注意掌握特殊規(guī)定，下列計稅依據(jù)要掌握。納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：

　　(1)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn);

　　(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);

　　(3)尚未核發(fā)出土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的征管繳納：

 

第三節(jié)　耕地占用稅法

　　征稅范圍和計稅依據(jù)：

 

　　耕地占用稅的稅收負擔(dān)：

 

　　耕地占用稅的征管繳納：

　　耕地占用稅由地方稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收。獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。

　　納稅人臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

　　占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用前款規(guī)定的農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。

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