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    2015年銀行專業(yè)資格考試《個人貸款》輔導(dǎo)精講4.3

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      第三節(jié) 風(fēng)險管理

      本節(jié)也是本章比較重要的內(nèi)容,需要重點掌握個人住房貸款合作機構(gòu)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式和防控措施,操作風(fēng)險的主要內(nèi)容和防控措施,信用風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式和防控措施;了解個人住房貸款法律和政策風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式。

      一、合作機構(gòu)管理

      與外部機構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式,F(xiàn)階段由于缺乏征信體系,國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來規(guī)避風(fēng)險,甚至還要他們承擔(dān)一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機構(gòu)進行規(guī)范管理的機制,嚴(yán)格合作機構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出,從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。

      (一)合作機構(gòu)管理的內(nèi)容

      1.合作機構(gòu)分析的要點

      (1)分析合作機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個企業(yè)是否講誠信,首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評價時主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。

      (2)分析合作機構(gòu)的業(yè)界聲譽。業(yè)界聲譽是指一個合作機構(gòu)獲得社會公眾信任和贊美的程度,以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

      (3)分析合作機構(gòu)的歷史信用記錄。一方面,可以查看外部監(jiān)管記錄,另一方面,也可以查看合作機構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄,通過公司業(yè)務(wù)部門了解合作機構(gòu)在銀行的貸款情況。

      (4)分析合作機構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點分析合作機構(gòu)的組織機構(gòu)是否健全,有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無財務(wù)監(jiān)督機制;對改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。

      (5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。

      (6)分析合作機構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時,重點看資產(chǎn)負債表。對外法人擔(dān)保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

      2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

      (I)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂"商品房銷售貸款合作協(xié)議書",以明確雙方合作事宜、職責(zé)等,也可以不簽訂協(xié)議,以其他方式確定合作意向。

      (2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后,還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理,采取的措施主要包括:

     、偌皶r了解開發(fā)商的工程進度,防止"爛尾"工程;

     、陂_發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常,擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證;

     、劢杩钊说娜俗∏闆r及對住房的使用情況等;

      ④借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時對抵押物進行處理;

     、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a(chǎn)市場的動態(tài)等。

      3.與其他社會中介機構(gòu)的合作管理

      其他社會合作機構(gòu)包括:房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機構(gòu)合作要堅持以下原則:

      (1)資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;

      (2)各項財務(wù)指標(biāo)符合銀行要求;

      (3)近期無重大經(jīng)濟糾紛;

      (4)銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

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