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    2015年銀行專業(yè)資格考試《個(gè)人貸款》輔導(dǎo)精講4.3

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      (二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

      1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

      房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為"假個(gè)貸"。

      所謂"假個(gè)貸",一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的,采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為。"假個(gè)貸"的"假",一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的;二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有"真實(shí)"的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。"假個(gè)貸"的主要成因包括開發(fā)商利用"個(gè)貸"惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施"假個(gè)貸";開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施"假個(gè)貸";銀行的管理漏洞給"假個(gè)貸"以可乘之機(jī)等。

      "假個(gè)貸"行為具有若干共性特征,包括沒有特殊原因,滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因,樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買同一樓盤,或一人購(gòu)買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱,在一段時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)辦理貸款;借款人對(duì)所購(gòu)房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購(gòu)房屋密切相關(guān)的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付;多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少,還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款;借款人集體中斷還款。

      2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

      當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí),擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中,有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng),而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范,而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題往往給貸款帶來一定的風(fēng)險(xiǎn),主要表現(xiàn)在"擔(dān)保放大倍數(shù)"過大,即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大,造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。

      3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

      在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶,因此,可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

      (三)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

      1."假個(gè)貸"的防控措施

      (1)加強(qiáng)一線人員建設(shè),嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上,要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容:①借款人身份的真實(shí)性。②借款人信用情況。③各類證件的真實(shí)性。④申報(bào)價(jià)格的合理性。

      (2)進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。

      (3)要積極利用法律手段,追究當(dāng)事人刑事責(zé)任,加大"假個(gè)貸"的實(shí)施成本。

      2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

      (1)深入調(diào)查,選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。一般來講,應(yīng)重點(diǎn)選擇具有以下特征的合作機(jī)構(gòu):

     、倨髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、專業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會(huì)上有一定的地位;

      ②企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù);

     、劬哂辛己玫男庞糜涗;

     、芷髽I(yè)組織機(jī)構(gòu)健全,具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度,企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理;

     、菥哂辛己玫臍v史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和較強(qiáng)的盈利能力;

     、蘧哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。

      (2)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過分依賴合作機(jī)構(gòu),只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé),才能防范合作機(jī)構(gòu)割斷銀行與客戶的關(guān)系而從中牟利。

      (3)嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來說,對(duì)具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人需要考慮以下幾個(gè)方面:

     、僮(cè)資金是否達(dá)到一定規(guī)模;

     、谑欠窬哂幸欢ǖ男刨J擔(dān)保經(jīng)驗(yàn);

      ③資信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求;

     、苁欠窬邆浞蠐(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持;

     、莨炯爸饕(jīng)營(yíng)者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。

      (4)有效利用保證金制度。對(duì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機(jī)構(gòu),銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金,需要開立保證金專戶存儲(chǔ),并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款,在借款人不履行合同義務(wù)時(shí),銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。

      (5)嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。對(duì)客戶進(jìn)行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的,應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作:

      ①經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯問題的;

     、谟羞`法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的;

     、叟c銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的;

      ④所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的;

     、萜渌麑(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。

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