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    2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(12)

    [導(dǎo)讀]2010年經(jīng)濟(jì)師考試時間為11月7日舉行?荚嚢商卣砹恕2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義”,幫助大家鞏固知識。更多有關(guān)經(jīng)濟(jì)師考試信息請訪問考試吧經(jīng)濟(jì)師頻道。

      第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押

      一、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定

      (一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)

      (1)通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。

      (2)通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后,可以抵押。

      (二)屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押

      ①權(quán)屬有爭議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

      (三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題

      (1)同一宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告訴抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,若該抵押標(biāo)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分。

      (2)兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時,視為同一抵押標(biāo)的物。在抵押關(guān)系存續(xù)期間,抵押建設(shè)用地使用權(quán)的擔(dān)保作用不可分割。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

      (3)以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。

      (4)以共有房地產(chǎn)抵押,必須經(jīng)由其他共有人書面同意。

      (5)已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時,應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

      (6)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時,抵押當(dāng)事人可以協(xié)商議定抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價值,也可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

      (7)抵押權(quán)人在征得抵押人同意后,可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保,保險費(fèi)由抵押人承擔(dān),在抵押期間,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎恕?/P>

      (8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限,以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

      (9)正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

      二、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序

      (1)簽訂抵押合同。 (2)公證。 (3)抵押登記。 (4)注銷登記。

      三、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度

      房地產(chǎn)抵押時,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

      辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)交驗以下文件:①抵押當(dāng)事人的身份證明和法人資格證明;②抵押登記申請書;③抵押合同;④國有土地使用證;⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;⑥可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價值的材料;⑦登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

      登記的主要內(nèi)容包括:①被擔(dān)保的金額;②抵押權(quán)人的姓名或單位名稱;③債權(quán)。

      以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后,由抵押人收執(zhí),并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證。以預(yù)售商品房和在建工程抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押合同的變更和終止應(yīng)當(dāng)辦理變更或者注銷抵押登記。

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