第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告

　　一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的含義和作用

　　(一)房地產(chǎn)投資項目可行性研究的含義

　　房地產(chǎn)投資項目可行性研究：是在項目投資決策前，對與投資項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面的情況進行深入細致的研究，對擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的經(jīng)濟評價和比較論證;對投資項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究投資項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定投資項目是否應(yīng)投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策者提供可靠、科學(xué)的決策依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)投資項目可行性研究是針對房地產(chǎn)直接投資進行的。在房地產(chǎn)直接投資中，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，可行性研究的基本任務(wù)是研究項目的開發(fā)建設(shè)成本和銷售收入之間的關(guān)系是否能夠?qū)崿F(xiàn)投資者可接受的最低投資目標;對房地產(chǎn)置業(yè)投資而言，可行性研究的基本任務(wù)是研究項目的出租、經(jīng)營收入是否足以清償?shù)盅嘿J款并實現(xiàn)投資者所要求的最低投資收益率。

　　(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用

　　(1)申請項目核準的依據(jù)。 (2)項目投資決策的依據(jù)。 (3)籌集建設(shè)資金的依據(jù)。 (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。(5)階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。(6)項目考核和后評價的依據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)投資項目可行研究的主要依據(jù)

　　1、同家相關(guān)法律法規(guī);2、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、十地利 用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;3、國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準人標準、地方政府法規(guī)及規(guī)定;4、城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見;5、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有土地使用權(quán)證書，或國土資源行政主管部門出具的項目用地預(yù)審意見;6、環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見;7、交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見;8、項目建議書是對房地產(chǎn)投資項目的總體設(shè)想，主要論證項目的必要性，同時初步分析項目建設(shè)的可能性，它是進行各項投資準備工作的主要依據(jù);9、委托人的意圖，是指可行性研究的承擔(dān)單位應(yīng)充分了解委托人建設(shè)項目的背景、意圖、設(shè)想，認真聽取委托人對市場行情、資金來源、協(xié)作單位、建設(shè)工期及工作范圍等情況的說明;10、自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)等基礎(chǔ)資料; 經(jīng)濟、社會、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供需情況等基礎(chǔ)資料;11、有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料;12、國家和行業(yè)所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標;⑩項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等;13、可行性研究所需要的其他資料。

　　三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的工作步驟

　　(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計劃。(4)調(diào)查研究。(5)方案研制與優(yōu)化。 (6)項目的經(jīng)濟評價。(7)編寫可行性研究報告。

　　四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

　　(一)可行性研究報告基本構(gòu)成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。 (1)封面。可行性研究的項目名稱、委托單位名稱、報告編制單位名稱和報告編制時間。

　　(2)摘要。 (3)目錄。

　　(4)正文。項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目SwOT分析、規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式及進度安排、投資估算及資金籌措、項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選定與預(yù)測、項目經(jīng)濟評價、風(fēng)險與不確定性分析、結(jié)論與建議等。若項目可行性研究報告用于向國家計劃管理部門辦理立項報批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項目公司組織機構(gòu)等方面的內(nèi)容。

　　(5)附表附圖。(6)主要參考資料。

　　(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內(nèi)容

　　1.項目總說明

　　2.項目概況

　　具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項目的地理位置，項目周圍的主要建筑物等;項目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿�、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性;項目的性質(zhì)及主要特點;項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

　　3.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定 4.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　5.規(guī)劃設(shè)計方案的選擇 6.資源供給條件分析 7.環(huán)境影響評價

　　8.項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究 9.開發(fā)建設(shè)計劃的編制

　　10.項目的經(jīng)濟評價及社會效益分析 11.結(jié)論及建議

　　五、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制

　　可行性研究報告應(yīng)充分反映研究人員對投資項目所作的市場分析、項目規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟評價、財務(wù)效益、風(fēng)險承受等方面的成果與結(jié)論。

　　(一)投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則：

　　(1)“有無對比”原則�！坝袩o對比”是指“有項目”與“無項目”的對比分析。“無項目”狀態(tài)是指不對該項目進行投資時，在計算期內(nèi)，與項目有關(guān)的資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計發(fā)展情況;“有項目”狀態(tài)是指對該項目進行投資后，在計算期內(nèi)，資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計情況。有無對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。在第六章中，互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”。“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應(yīng)保持一致，具有可比性。

　　(2)效益與費用計算口徑對應(yīng)一致的原則。 (3)收益與風(fēng)險權(quán)衡的原則。

　　(4)定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。

　　(5)動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則。

　　(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制步驟

　　(1)資料搜集與整理統(tǒng)計。 (2)項目規(guī)劃方案設(shè)計。 (3)項目進度安排。 (4)項目總投資費用估算。(5)項目的租售計劃及價格預(yù)測。(6)項目資金籌措計劃。 (7)基本報表的編制及經(jīng)濟指標計算。(8)對經(jīng)濟評價指標的檢驗。(9)不確定性分析和風(fēng)險分析。(10)可行性研究報告的結(jié)構(gòu)設(shè)計。(11)可行性研究報告的編寫。