第六節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止
一、國有建設(shè)用地使用權(quán)收回
無論是劃撥方式還是出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),在下列情況下均可以收回:
(1)社會(huì)公共利益的需要。《物權(quán)法》第一百四十八條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。”
(2)各級(jí)司法部門沒收其財(cái)產(chǎn)而收回的建設(shè)用地使用權(quán)。
出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),還可在下列情況下收回:
(1)建設(shè)用地使用權(quán)屆滿!段餀(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政 法規(guī)的規(guī)定辦理!庇捎谧≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期,所以建設(shè)用地使用權(quán)屆滿收回是 對(duì)非住宅建設(shè)用地而言的。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約 定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使 用權(quán)由國家無償收回。”
(2)以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),還可在下列情況下收回:
(1)國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回建設(shè)用地使用權(quán)。國家為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的,可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。
(2)土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用原劃撥國有土地的,可以無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán),并可依法予以出讓。
(3)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的,可以收回建設(shè)用地使用權(quán)。
(4)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意,連續(xù)2年未使用。
(5)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)不按批準(zhǔn)用途使用土地。
國家無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),對(duì)其地上建筑物、其他附著物,城市政府可根據(jù)實(shí)際情況給予原土地使用者適當(dāng)補(bǔ)償。
二、國有建設(shè)用地使用權(quán)終止
(一)因土地滅失而終止
土地滅失主要是指由于非人力和自然力量,如地震等,造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土面貌的徹底改變。由于土地使用權(quán)應(yīng)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提,因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)享用土地,使用權(quán)自然終止。
(二)由于土地使用者拋棄而終止
由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因,土地使用者拋棄使用的土地,致使土地使用合同失去意義或無法履行,也造成土地使用權(quán)的終止。
三、國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果
自建設(shè)用地使用權(quán)收回或終止之日起,土地使用者即喪失了該幅建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)終止產(chǎn)生下列方面的法律后果:①土地使用者不再享有該幅土地的使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)受讓人與土地所有者或者其代表之間關(guān)于在該幅土地上的權(quán)利和義務(wù)隨之解除。
、诘厣辖ㄖ锖推渌街镫S建設(shè)用地使用權(quán)的終止而由國家無償取得。③出讓合同規(guī)定必拆除的設(shè)備等,土地使用者必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。
例題1:出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),( )情況下收回.。
A 建設(shè)用地使用權(quán)屆滿
B 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),滿2年未動(dòng)工開發(fā)的
C 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),滿1年未動(dòng)工開發(fā)的
D 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),滿3年未動(dòng)工開發(fā)的
答案:AB
解析:建設(shè)用地使用權(quán)屆滿、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外
例題2:下列情形中,國家可以無償收回國有土地使用權(quán)的有( )。(07年試題)
A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.商業(yè)用地土地使用權(quán)屆滿的
D.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn),滿兩年未動(dòng)工的
E.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
答案:CD
解析:A應(yīng)有償。B應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。E不能無償收回。
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