【社會問題的背景】

　　(1)所謂“公租房”，其全稱為公共租賃住房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向北京市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。按照《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》規(guī)定，其配租對象為北京市中低收入住房困難家庭(包括已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭)。租賃期限最長為5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。需要續(xù)租的，應在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請。

　　(2)北京市住建委，2010年5月24日發(fā)布的《北京市公共租賃住房建設技術導則(征求意見稿)》，顯示公租房戶型分為四類：30平方米左右的廳室合一單居、40平方米左右的小套型、50平方米左右的中套型以及60平方米以下的大套型。公租房小區(qū)機動車位參照經(jīng)濟適用房“十戶兩車位”標準設置，公租房配租不會排斥達到中等收入的有車家庭。

　　“設計戶型應以中小套型為主，適當配置大套型，層高2.7米。這四類戶型中，套型面積上下浮動不超過5%。”市住建委有關負責人介紹，廳室合一的單居套型可按照宿舍標準進行設計，廚房應具備使用簡單電加熱和排煙廚具的條件，而其余三類戶型廚房使用面積不低于4平方米;公租房衛(wèi)生間使用面積不低于3平方米;陽臺建筑面積均不大于4平方米。

　　為了讓租戶可以“拎包入住”，公租房廚衛(wèi)內(nèi)的配套設施在竣工時將可滿足基本生活需求：廚房應當配備灶臺、洗菜盆、操作臺;宜采用廚房整體式櫥柜。單面布置廚具或雙面布置廚具時，居民做飯時的操作空間寬度不小于0.9米。衛(wèi)生間應配備洗面盆、盥洗鏡、坐便器、淋浴噴頭、排風扇等必要設施設備。戶內(nèi)應預留洗衣機位置，并設置上、下水管線。

　　由于未來入住居民基本是就近入住的正在輪候政策性住房的家庭和產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工，公租房小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃也充分考慮到了居民出行需求：如配建殘疾人助力車、小型三輪車及自行車停車位，公租房機動車位參照經(jīng)濟適用房“十戶兩車位”標準設置，每戶自行車位不應少于2輛，宜利用地下空間集中設置停車庫。

　　在租戶的生活服務方面，入住公租房的生活水、中水、燃氣等計量應使用IC卡，實現(xiàn)計量付費一體化。公租房應采取集中供熱方式供暖，戶內(nèi)應分室設置溫控裝置，并應設置分戶熱量計量或分配裝置。公租房在市政中水輸配水管線覆蓋范圍內(nèi)的建設項目，應優(yōu)先使用市政中水;沒有市政中水的，建筑面積5萬平方米以上的小區(qū)，應配套設計、建設中水系統(tǒng)。

　　2010年北京市公租的建設計劃是1萬套、約50萬平方米�！皩�則”明確了公租房應實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)——采用工廠生產(chǎn)的標準規(guī)格的預制成品或部品，減少現(xiàn)場加工材料所造成的浪費和污染。

　　(3)根據(jù)財政部在2010年全國兩會所作的財政預算報告，盡管2009年全國在保障性住房上的支出增加了202.7%，但一年的總支出也只有550.56億元。就是把它提高到1000億元，并全部用于公租房建設，政府一年也只能提供3333萬平方米公租房，只夠解決167萬人的住房問題。

　　(4)北京3個近期開工的公租房項目成本租金為22元-30元/平方米·月的消息引發(fā)持續(xù)熱議。面對部分媒體“公租房租金高”的質(zhì)疑，北京市住建委相關負責人表示，成本租金并非將來實際收取的租金，實際租金會比市場價低。而部分媒體則認為，若公租房單位面積租金只是“略低于市場水平”，那就喪失了保障性，并據(jù)此建議放棄建設公租房，改由直接發(fā)錢補貼“夾心層”去租商品房。

　　(5)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京全市住房租賃均價為2797元/月·套，同比上漲13.2%，其中城八區(qū)為2885元/月·套，同比上漲13.49%。而2009年，北京應屆畢業(yè)生月均工資不過2472元。顯然，市場房租過快上漲，已經(jīng)讓穩(wěn)定房租成為繼調(diào)控房價之后的重大民生課題。此外，市場提供的出租房源大部分是多居室、大戶型，很多租房者只能通過合租等方式分攤租金壓力。

　　可以說，長期以來，可供租賃的商品房未必很缺，缺的是小戶型、低總價的租賃房，缺的是長期穩(wěn)定、能提供正規(guī)手續(xù)與基本服務的租賃房�，F(xiàn)實中，大量租房人長期處于不安定的心理狀態(tài)中，常為房東單方提價、突然收房轉(zhuǎn)售、不提供發(fā)票無法支取公積金等問題所苦惱。試想，即使補貼，市場會不會自動提供麻雀雖小卻五臟俱全的穩(wěn)定租賃房源呢?有限補貼，又如何填補房租上漲的缺口和中介炒作的黑洞呢?

　　公租房的存在，并不只是為“夾心層”多提供一些租房選擇，也不只是為保障這部分人擁有更獨立的空間、更體面的生活。正如手中握有儲備糧就能穩(wěn)定糧價一樣，掌握一定規(guī)模的公租房，政府在相當程度上就擁有了租房市場乃至整個樓市供求的“制衡器”，進而能夠更好地規(guī)范和穩(wěn)定市場，緩解住房難問題。

　　在近期開工的3個公租房項目中，有兩個都屬于企業(yè)利用自有土地建設，將優(yōu)先配租給本單位職工，這更說明北京建設公租房的任務十分緊迫，加大供給是當務之急。為此，我們需更多思考的是如何多渠道籌措公租房房源，如何最大限度盤活社會資源投入公租房建設，如何降低公租房建設資金門檻，等等。

　　今年，北京計劃新建超50萬平方米公租房。在公租房從無到有、積少成多，住房保障方式從過去的以售為主轉(zhuǎn)向租售并舉乃至以租為主的過程中，我們可以提出建設性建議，比如要求政府加大對保障房的財政投入，要求公租房租金定價方式更透明、考慮中低收入人群的實際承受能力，要求公租房配租范圍逐漸擴大至外來常住人口，等等。但草率判定公租房“不夠?qū)嵒荨�、要求停建公租房，卻未免過于武斷和不負責任。

　　【核心觀點】

　　(1)公租房只能是保障房的一種形式，雖然發(fā)展空間還很大，但單靠這種形式是無法滿足這么多的缺口的。中宜教育戴斌老師認為，解決之道是加快中小城鎮(zhèn)化的步伐，分流大城市的人群密度。只有中小城市有機會了，交通成本和交易成本減少了，才能從根子上解決大城市的居住問題。同時，公租房應當更加關注剛剛畢業(yè)的大學生和一些有技術性的農(nóng)民工住房問題，至于城市低收入者他們住房還是主要靠拆遷分房和廉租房來解決。

　　(2)增加公共租賃住房數(shù)量，降低公共租賃住房入住門檻，不僅體現(xiàn)出政府對民生的關注，同時也有利于政府加強對外來人口的管理，提高社會管理效率，是件惠及民眾，有利社會管理的好事。地方政府應該在加強對房屋租貸市場的監(jiān)管的同時，盡快打破公租房戶籍限制，讓民生工程惠及更多百姓。

　　(3)從支持公租房的角度看，公租房的存在，并不只是為“夾心層”多提供一些租房選擇，也不只是為保障這部分人擁有更獨立的空間、更體面的生活。正如手中握有儲備糧就能穩(wěn)定糧價一樣，掌握一定規(guī)模的公租房，政府在相當程度上就擁有了租房市場乃至整個樓市供求的“制衡器”，進而能夠更好地規(guī)范和穩(wěn)定市場，緩解住房難問題。

　　(4)“公租房”目前正經(jīng)歷“從無到有、積少成多”的過程中。我國的住房保障方式，正在從過去的“以售為主”轉(zhuǎn)向“租售并舉”乃至“以租為主”的過程中。因此，現(xiàn)在問題的關鍵是，地方政府應該進一步加大對保障房的財政投入，要求公租房租金定價方式更透明、考慮中低收入人群的實際承受能力，要求公租房配租范圍逐漸擴大至外來常住人口。中宜教育戴斌老師認為，不管“公租房”目前存在怎樣的“所謂漏洞”，只有不斷“前進”才是“大勢所趨”，任何時候，在政策沒有完善之前，輕易否定“公租房”，甚至希望走“回頭路”的想法，都將是一個錯誤的選擇。