4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費附加。
注意:在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況:
、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用,因而不得在此扣除。(二稅一費)
、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費)
5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,其他納稅人不適用,加計20%的扣除。
加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
【典型例題1】2011年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā),按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬元,繳納相關(guān)稅費160萬元;住宅開發(fā)成本2 800萬元,其中含裝修費用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷售完畢,取得銷售收入共計19 000萬元;繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知:該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。
『正確答案』非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的20%加計扣除。
(1)住宅銷售收入為19 000萬元
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額:
、偃〉猛恋厥褂脵(quán)所支付的金額為:2840+160=3 000萬元
、谧≌_發(fā)成本為2800萬元
、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為:(3000+2800)×10%=580(萬元)
、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:495+4.5=499.5(萬元)
、蒉D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為:3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(萬元)
(3)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:19 000-6 879.5=12 120.5(萬元)
(4)計算增值額與扣除項目金額的比率:12 120.5÷6 879.5≈176%
(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額:﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(萬元)
【典型例題2】某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生下列業(yè)務(wù):
通過競拍取得一宗土地使用權(quán),支付價款、稅費合計6000萬元,本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;發(fā)生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收,10-12月,房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售,銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月,該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價款,經(jīng)雙方協(xié)商,房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。(注:開發(fā)費用扣除的比例為10%。)
寫字樓土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目的金額。
『正確答案』抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。
土地使用權(quán)金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)
開發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)
開發(fā)費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)
稅金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(萬元)
加價扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)
扣除項目金額總計=3840+3200+704+880+1408=10032(萬元)
銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅。
『正確答案』銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)
增值額=16000-10032=5968(萬元)
增值率=5968÷10032×100%=59.49%,
應(yīng)繳納土地增值稅=5968×40%-10032×5%=1885.6(萬元)
(二)存量房地產(chǎn)的扣除項目的確定:
房屋及建筑物的評估價格 |
有評估價 | 重置成本價×成新度折扣率 |
無評估價有發(fā)票 |
按發(fā)票金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。 | |
取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用(未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的不允許扣除) | ||
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金:對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。 |
【典型例題1】某國有企業(yè)2009年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓,支付8000價款萬元。2011年5月,該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓,取得收入10000萬元,簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元,成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為( )。
A.400萬元
B.1485萬元
C.1490萬元
D.200萬元
『正確答案』B
『答案解析』評估價格=12000×70%=8400(萬元),
稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)
增值額=10000-8400-115=1485(萬元)
【典型例題2】位于縣城的某商貿(mào)公司2011年12月銷售一棟舊辦公樓,取得收入1000萬元,繳納印花稅0.5萬元,因無法取得評估價格,公司提供了購房發(fā)票,該辦公樓購于2008年1月,購價為600萬元,繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時,可扣除項目金額的合計數(shù)為( )。
A.639.6萬元
B.640.1萬元
C.760.1萬元
D.763.7萬元
『正確答案』C
『答案解析』營業(yè)稅、城建稅及附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元)
房屋價值= 600×(1+4×5%)=720(萬元)
凡能提供契稅完稅憑證的準(zhǔn)予扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
可以扣除的金額=720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)
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