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第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、增值額的確定:
土地增值稅的征稅對(duì)象即增值額=應(yīng)稅收入—扣除項(xiàng)目
在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中,納稅人有下列情形之一的,則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:
1.隱瞞虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。
二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
土地增值稅的計(jì)算方法有兩種:
一種是超率累進(jìn)稅率的定義法,另一種是簡(jiǎn)便計(jì)算法,其計(jì)算公式為:
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)
計(jì)算步驟如下:(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入;(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額;(3)計(jì)算增值額:(4)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例,確定適用稅率;(5)計(jì)算應(yīng)納稅額。
【典型例題】假定某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟,取得收入總額為1000萬元,應(yīng)扣除的購買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費(fèi)用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計(jì)為400萬元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
『正確答案』
(1)增值額=1000-400=600(萬元)
(2)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=600÷400=150%,確定稅率和速算扣除系數(shù)。
(3)應(yīng)繳納土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬元)
三、應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看,包括:①貨幣收入、②實(shí)物收入、③其他收入。
四、扣除項(xiàng)目的確定
(一)新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
1.土地使用權(quán)支付的地價(jià)款 | 出讓方式為土地出讓金 |
行政劃撥方式為補(bǔ)交的土地出讓金 | |
轉(zhuǎn)讓方式為實(shí)際支付的地價(jià)款 | |
2.交納的有關(guān)稅費(fèi),如契稅、登記、過戶手續(xù)費(fèi) |
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本:①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、②前期工程費(fèi)、③建筑安裝工程費(fèi)、④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、⑤公共配套設(shè)施費(fèi)、⑥開發(fā)間接費(fèi)用等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用:銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí),不是按實(shí)際發(fā)生額,而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除,標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。
分?jǐn)偫⒅С觯⑻峁┳C明的 | 利息+(1+2)×5%以內(nèi) |
不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┳C明的 | (1+2)×10%以內(nèi) |
注意: ①超過上浮幅度的部分不允許扣除。 ②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 ③全部使用自有資金,沒有利息支出的,按以上方法扣除。 ④有金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)借款的,不能同時(shí)適用兩種辦法。 ⑤清算時(shí),已開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣。 |
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